Der Verkauf einer Immobilie ist oft eine strategische Entscheidung – sei es wegen eines Umzugs, einer Trennung, einer geerbten Immobilie oder eines veränderten finanziellen Rahmens. Besonders komplex wird es allerdings, wenn auf der Immobilie noch ein Kredit läuft. Viele Eigentümer fragen sich: Ist ein Verkauf überhaupt möglich? Die gute Nachricht: Ja – aber es gibt wichtige Punkte zu beachten.

1. Verkauf während der Kreditlaufzeit – grundsätzlich möglich

Ein laufender Baukredit hindert den Verkauf nicht. Allerdings muss die Bank zustimmen, da sie im Grundbuch eingetragen ist. Mit dem Verkauf wird die Immobilie an den neuen Käufer übergeben – die Grundschuld der Bank muss dabei gelöscht oder übertragen werden.

2. Drei Möglichkeiten für den Verkauf trotz Kredit

Kredit vollständig ablösen

Der häufigste Weg:
Der Kaufpreis wird genutzt, um den Restkredit vollständig zurückzuzahlen.
Dabei relevant:

• Restschuld bei der Bank erfragen

• eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung beachten

• Verkaufserlös minus Ablösebetrag berechnen

Diese Lösung ist unkompliziert, kann aber bei hohen Vorfälligkeitskosten teurer sein.

Kredit vom Käufer übernehmen lassen

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Käufer den bestehenden Kredit übernehmen (sogenannte Schuldübernahme). Das ist besonders attraktiv, wenn:

• die Zinsen des alten Kredits niedriger sind als heute

• die Bank der Übernahme zustimmt

• Bonität des Käufers passt

Für Verkäufer kann das den Prozess vereinfachen – allerdings bleibt ein Restrisiko, falls die Bank den Verkäufer nicht vollständig aus der Haftung entlässt.

 Zwischenfinanzierung

Wenn ein neues Objekt bereits gekauft wurde, bevor der alte Kredit abgelöst ist, kann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein.
Das vermeidet Liquiditätsengpässe, erhöht aber für eine Zeit die finanzielle Belastung.

3. Vorfälligkeitsentschädigung: Kostenfaktor oder Verhandlungschance?

Wenn ein Kredit vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst wird, verlangen Banken oft eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe hängt ab von:

• Restlaufzeit

• Zinssatz

• Restschuld

• aktueller Zinslage

Tipp: In manchen Fällen lohnt es sich zu prüfen, ob die Bank diese korrekt berechnet hat – es gibt spezialisierte Prüfdienste.

4. Was passiert mit der Grundschuld?

Vor der Eigentumsumschreibung muss geregelt werden:

• Löschung der bestehenden Grundschuld
  oder

• Übertragung auf den Käufer

Der Notar koordiniert diesen Ablauf. Oft wird der Kaufpreis erst freigegeben, wenn die Bank bestätigt hat, dass die Restschuld mit Kaufpreiszahlung ausgelöst wird.

5. Verkauf trotz Kredit: Vorteile für Eigentümer

• Flexibilität bei veränderten Lebenssituationen

• Nutzung hoher Marktpreise (wenn Marktlage gut ist)

• Reduzierung finanzieller Belastungen

• Möglichkeit eines Standortwechsels oder Up-/Downsizings

6. Typische Fehler vermeiden

Viele Eigentümer unterschätzen:

• die Vorfälligkeitsentschädigung

• die Abläufe zwischen Bank, Notar und Käufer

• die zeitliche Planung (z. B. wann sie ausziehen müssen)

• kommunikative Abstimmung mit allen Beteiligten

Mit professioneller Unterstützung lassen sich diese Fallstricke vermeiden.

Fazit

Der Verkauf einer Immobilie trotz laufendem Kredit ist absolut möglich – er erfordert lediglich eine klare Planung und die Abstimmung mit der Bank. Wer frühzeitig die Restschuld klärt, die Verkaufsstrategie anpasst und die Optionen prüft, kann finanziell vorteilhafte Entscheidungen treffen und den Verkaufsprozess reibungslos abwickeln.